ایرانیان جهان

آخرين مطالب

جهش 12 باره قیمت مسکن در دهه 90 اخبار ایران

جهش 12 باره قیمت مسکن در دهه 90
  بزرگنمايي:

ایرانیان جهان - تسنیم /بررسی عملکرد دولت‌ها در بخش مسکن در دهه 90 نشان می‌دهد به‌واسطه بی‌عملی و تعطیلی دولت و مشخصاً وزارت راه و شهرسازی قیمت مسکن طی 10 سال 12 بار افزایش یافته است.
یکی از مهمترین بخش‌های تعطیل اقتصاد ایران در دهه 90 که تأثیر قابل‌توجهی در رشد تورم و فشار شدید معیشتی بر مردم داشت، بخش مسکن بود و طی این دهه یعنی از سال 1390 تا 1399 سه دولت (دولت دهم، یازدهم و دوازدهم) عملکرد قابل‌دفاعی در بخش مسکن از خود به‌جا نگذاشتند.
گرچه دولت دهم ادامه‌دهنده طرح مسکن مهر بود، اما در نهایت توانست حدود 800 هزار واحد از حدود 2.3 میلیون واحد را افتتاح کند. در دولت یازدهم و دوازدهم با توجه به حضور عباس آخوندی در رأس وزارت راه و شهرسازی و عدم اعتقاد وی به طرح مسکن مهر و عدم ارائه و اجرای برنامه‌ برای تولید و عرضه مسکن، شرایطی به وجود آمد تا چند جهش قیمتی را شاهد باشیم.
اواخر سال 96 بازار مسکن کشور به‌واسطه بر هم خوردن عرضه و تقاضا دچار شوک قیمتی شد که تا اواخر سال 97 نیز ادامه داشت. سال‌های 98 و 99 نیز وضعیت به همین گونه طی شد تا در نهایت طبق آمار رسمی آمار صدور پروانه‌های ساختمانی طی 10 سال در بخش واحدهای مسکونی حدود 35 درصد کاهش یابد.
در همین راستا وضعیت مسکن در دهه 90 را در میزگرد تسنیم با حضور فرهاد بیضایی کارشناس سیاست‌گذاری مسکن و داوود بیگی‌نژاد نایب‌رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک بررسی کردیم که مشروح آن در ادامه می‌آید؛
تسنیم: نگاهی به بخش مسکن در دهه 90 نشان می‌دهد دولت‌ها عملکرد قابل‌قبولی مطابق با نیازهای جامعه نداشته‌اند، سه دولت در دهه 90 باید چه‌کارهایی را در بخش مسکن انجام می‌دادند و چه اقداماتی را انجام نمی‌دادند، ارزیابی شما از بخش مسکن در دهه 90 چیست؟
بیضایی: برای بحث سال 90 تا 99 دوره‌های مختلف و عوامل اثرگذار متعددی را در حوزه اقتصادی کشور، مدیریت شهری، در خصوص سیاست‌های شهرسازی کشور و ... داشتیم که در بخش مسکن اثرگذار بودند.
تسنیم: این اثرگذاری مثبت بوده یا منفی؟
بیضایی: هم مثبت بود هم منفی. اگر بخواهیم از سال 90 شروع کنیم؛ یکی از عوامل اصلی اثرگذار در بخش مسکن رویکرد شهرداری تهران در بحث طرح تفصیلی و ابلاغ آن و بحث طرح جامع بود. طرح جامع مصوب شده بود و طرح تفصیلی به تبع آن در حال تهیه بود.
تا قبل از آن شهرداری یک فضایی را ایجاد کرد که صدور پروانه‌های ساختمانی رشد چشمگیری داشت. تقریباً حجم پروانه‌های ساختمانی تهران به طور متوسط در سال‌های گذشته و دهه‌های قبل از آن تقریباً 20 درصد از پروانه ساختمانی کشور یک فراوانی 30 درصدی پیدا کرد. یعنی شاید 50 درصد به حجم پروانه‌های ساختمانی تهران افزوده شد.
این تا حدی نظام یک سیاست مدیریت شهری که در آن مقطع مغفول هم ماند یعنی کسی باید و شاید به آن نپرداخت که حجم پروازهای ساختمانی تهران مثلاً حجم و فراوانی 20 درصد از پروانه‌های ساختمانی کل کشور به 30 درصد از پروانه‌های ساختمانی کشور افزایش پیدا کرد.

ایرانیان جهان

تسنیم: دلیل بروز این اتفاق چه بود؟‌
بیضایی:‌ اعلام شد؛ "می‌خواهیم ضوابط جدید بگذاریم و فروش تراکم به‌صورت سابق نخواهد بود."، و به مردم اعلام شد؛ "تا فرصت دارید برای دریافت پروانه‌های ساختمانی مراجعه کنید."، این مسئله باعث شد با یک هجوم برای اخذ پروانه ساختمانی مواجه شویم. بعد از آن در پروانه‌های ساختمانی وارد سراشیبی شدیم به خصوص در تهران. علاوه بر این نظام سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن هم دچار یک سری اختلالات شد و بعد از آن فرایند سراشیبی را تداوم یافت. بعد از 1400 هم حجم پروانه‌های ساختمانی تهران به 10 درصد پروانه های ساختمانی کل کشور کاهش پیدا کرده است.
این‌که شما یک عامل اساسی می‌بینید که مثلاً در تهران بحث قیمت مسکن، بحث فشاری روی بحث اجاره بها؛ قیمت و ناتوانی خانوارها و عدم استطاعت آنها برای تامین مسکن به عوامل مختلفی بستگی دارد که نباید آنرا فقط در سیاست‌های حوزه وزارت راه و شهرسازی بررسی کنیم.
شاید ما سیاست‌هایی که در حوزه شهرسازی سیاست‌های حوزه اقتصاد کلان کشور، حوزه پولی بانکی کشور و حوزه مدیریت شهری می‌تواند اثرات به مراتب بیشتری در بحث بازار مسکن داشته باشد نسبت به آن سیاست‌هایی که وزارت راه و شهرسازی انجام می دهد.
در ادامه دهه 90 وارد یک فضای جدیدی از حوزه سیاست گذاری به نسبت قبل از آن شدیم. در دولت یازدهم به دنبال کاهش حداقلی دخالت دولت در بازار مسکن بود. این رویه عمدتاً این مورد این انتقاد قرار می‌گرفت که تقریباً یک جور بی عملی را انجام می دهد. حتی سیاست گذاری مناسبی را هم برای بازار مسکن انجام نمی‌داد و این بی عملی را خیلی گسترش داد.
این رویکرد تا سال‌هایی سال 96 و 97 وجود داشت. بعد از سال 92 که این اتفاق افتاد و این تغییر ریل در حوزه مسکن کشور هم به وجود آمد و خیلی آن موقع حواشی و چالش‌های را هم به وجود آورده بود، ولی ما یکی از با ثبات‌ترین دوره‌های مسکن کشور را در آن بازه زمانی و در آن زمان اقتصاد کشور شاهد بودیم. یعنی تقریباً می شود گفت که وضعیت قیمت مسکن یک ثبات نسبی را تجربه می‌کرد و فشار سطح استطاعت خانواده ها بهبود یافت. ضمن این‌که شاخص دسترسی به مسکن کاهش پیدا کرد و استطاعت خانواده‌ها برای تامین مسکن افزایش یافت. ضمن این‌که شرایط بهتری را هم مستاجرین در آن سال‌ها شاهد بودند.
تسنیم: چطور می شود در مقطعی که سیاست‌های نادرستی حتی در حوزه مسکن کشور انجام می شود وضعیت مسکن کشور به سمت ثبات برود و وضعیت قیمتی و شاخص دسترسی و بقیه مسائل مثل مسکن در سبد هزینه خانوار و... وضعیت بهتری را داشته باشد؟
بیضایی: پاسخ این پرسش در سیاست‌های پولی بانکی دولت بود. اجرا این سیاست ها طی سال‌های 92 تا 97 باعث شد تا بازار مسکن به ثبات برسد. یعنی سیاست‌های وزارت اقتصاد و سیاست‌های بانک مرکزی در آن مقطع باعث شد که وضعیت مسکن ایران یک ثبات نسبی داشته باشد، نه سیاست‌های وزارت راه و شهرسازی.
مثل همین الان. مثلا از 1399 تا 1402 به خاطر نوع سیاست‌هایی که وجود دارد. همچنین با توجه به رشد نقدینگی و اختلاف بین نرخ سود سپرده و تورم، سیاست‌های بانکی که بانک مرکزی عملیاتی اجرایی می کند موجب یک رشد فزاینده حتی قیمت دلار ی مسکن می‌شود.
یعنی فقط قیمت ریالی آن نیست که در حال رشد است، بلکه قیمت دلار ی آن هم رکورد می زند و خیلی افزایش پیدا کرده است. این در حالی است که از نیمه سال گذشته و سه ماه امسال قیمت دلار ی مسکن کاهش پیدا کرده و حباب مسکن تخلیه می‌شود. آیا از 1400 تا 1403 سیاست‌های وزارت راه و شهرسازی تغییر کرده است؟ خیر این سیاست‌ها تغییر نکرده است، اما سیاست‌های بانک مرکزی تغییر کرده به سمت کنترل نقدینگی رفته است. سیاست‌های بانک مرکزی به سمت کنترل ترازنامه بانک‌ها رفته است. اثرات این سیاست د ربخش مسکن از آن همه تلاش یا حتی بی عملی در وزارت راه و شهرسازی به مراتب بیشتر است.
بیگی‌نژاد: در دهه 90 که 12 بار افزایش افزایش قیمت مسکن داشتیم و میانگین قیمت مسکن از 1.6 میلیون تومان اوایل دهه 90 در نهایت با چیزی در حدود 20 میلیون تومان در هر مترمربع بسته شد.
اما اتفاقاتی که در دهه 90 افتاد خیلی متفاوت بود به خاطر اینکه ما یک جمعیتی را از یک افزایش جمعیت را در دهه 60 داشتیم. نیاز این جمعیت به مسکن در میانه دهه 90 به مرحله‌ای رسید که باعث این شد که دو بار ما افزایش قیمت را در یکی از دولت‌ها تجربه کنیم. زمانی که این اتفاق افتاد پروژه مسکن مهر کلید خورده بود و بیش از نیمی از پول‌های چاپ شده تا آن تاریخ را مسکن مهر در خودش هزینه کرد.
بر این اساس پروژه‌های مسکن مهر در سراسر کشور ساخته و این طرح انگیزه ملی برای به چرخش درآوردن اقتصاد در آن تاریخ شد. اگر ببینیم که این سیاست درست بوده یا نبوده در آن زمان با توجه به انتقاداتی که به آن وارد بود در نهایت چه اتفاقی افتاد در نهایت ما امروز می‌بینیم که جمعیت بسیار عظیمی را در خودش جا داده است.

ایرانیان جهان

تسنیم: منظور شما این است که مسکن مهر اشتباه بود؟
بیگی‌نژاد: الان دیگر نمی‌توانیم بگوییم مسکن مهر اشتباه بود. شاید در آن مقطع زمانی انتقاداتی به نحوه اجرا طرح مذکور وارد بود، ولی امروز ما می‌بینیم که جمعیت بسیار عظیمی را در خودش سکنا داده و یک بار بسیار بزرگی از تقاضا را در خودش مرتفع کرده است. اما اینکه ما بیاییم هر دولتی برای خودش یک سیاستی را دنبال کند شاید که این لطمه بزند به سبد هزینه خانواده و نتوانیم قیمت‌های مسکن را کنترل کنیم.
تسنیم: منظور شما دولت یازدهم و دوازدهم است که مسکن مهر را رها کرد؟
بیگی‌نژاد: رها نکرد، تمام کرد. 15 سال طول کشید از زمانی که کلید بخورد تا تمام شود. دولت آقای روحانی ادامه‌دهنده راه دولت آقای احمدی‌نژاد در جهت تکمیل و تحویل شد.
تسنیم: این بحث مطرح بود که اصلاً به مسکن مهر اعتقاد ندارند.
بیگی‌نژاد: دولت روحانی مسکن را تکمیل و تحویل داد، اما آنرا ادامه نداد. مسکن بحثی نیست که در یک دولتی به‌وجود بیاید یک فرآیندی نیست که در دولت بعدی از بین برود یک فرایند همیشگی است. نظرم این است که می بایست حاکمیت یک سندی را در جهت تولید و بخش مسکن داشته باشد که تمام دولتها پیرامون آن سند حرکت کنند. همین الان در دولت سیزدهم یا طرح‌های قبلی را ادامه می‌دهد یا اینکه می‌خواهد طرح و برنامه‌ای داشته باشد. در دولت آقای روحانی همه می گویند باید هر سال باید یک تا 1.2 میلیون مسکن ساخته می شد در صورتی که این اتفاق نیفتاد.
باید به سمتی برویم که یک سند ملی را داشته باشیم که دولت‌های مختلف تابعی از آن سند باشند و آن را انجام بدهند. در بخش مسکن دو نوع تقاضا داریم؛‌مصرفی و سرمایه‌ای. در کشور بازارهای موازی نداریم که بخواهیم پیشنهاد بدهیم که مردم از مسکن دست بکشند و در آن بازارها سرمایه گذاری کنند به تناسب این تحمل وزنی که دارد ما باید به آن سند توجه داشته باشیم.
تسنیم: به بی‌عملی وزارت راه و شهرسازی در دولت روحانی اشاره کردید. از آن طرف هم بانک مرکزی سیاست های بانکی و پولی خوبی داشته است. سال 97 آخوندی رفتند و آقای اسلامی آمد ولی از اواخر 96 ما شاهد افزایش قیمت بودیم و خیلی زیاد بود این اتفاق چرا روی داد؟
بیضایی: در مسکن مهر یک کارهای قابل دفاع وجود دارد، ضمن این‌که انتقاد هم وجود دارد. در اوج سال 90 ـ 91 در اوج همین مسکن مهر، یعنی اجرا پروژه‌ها و هدایت نقدینگی به سمت مسکن مهر و ... قیمت مسکن 3 برابر شد. سوال اینجاست که چه جوری مثلاً یک دولتی که می گوید اعتقاد دارد عملیات می‌کند کار اجرایی انجام می دهد عرضه را انجام می دهد و یک حجم خیلی خوبی در آن سه سال آخر مسکن مهر داشت انجام می شد علاوه بر آن عرضه بخش خصوصی در اوج است سالانه حدود 800 هزار تا بخش خصوصی می سازد. کشور تقریبا به ساخت یا عرضه یک میلیون و بیشتر برای حوزه مسکن رسیده چه شهری چه روستای در کنار همدیگر که شاید بتوان گفت که بالای یک میلیون در سال موجودی مسکن کشور در آن چهار پنج سال منتهی به دهه 90 داشت افزایش پیدا می کرد.
بیگی‌نژاد: مازاد بر نیاز بود.
بیضایی: نمی‌توانیم بگوییم ما انباشت تقاضا هم داشتیم.
بیگی‌نژاد: در تایید سخنان شما دقیقا در دهه 90 بعضی از سال‌ها با توجه به نیاز و تعداد واحدهایی که داشتیم افزایش عرضه داشتیم. همان تنها زمانی شد که در کل حالا تاریخ اقتصاد ایران، اجاره‌‌بها مسکن کاهش پیدا کرد.
بیضایی:‌ بارها و بارها با تسنیم صحبت کردیم در همان بازه زمانی که سالی یک میلیون به موجود مسکن کشور اضافه می شود در همان مقطع. اما باید به این نکته اشاره شود که 70 درصد تقاضای حوزه مسکن تقاضای سرمایه ای است نه تقاضای مصرفی. در همان مقطعی که این اتفاق می افتد ریشه این بحثی است که ما مالیات بگیریم؛ همه این دولت‌ها هم به این سمت رفتند که در مقطعی مالیات دریافت کنند. ولی اصل مسئله آن چیزی که باعث می‌شد که شکل گیری این تقاضاهای سرمایه‌ای و ... انجام شود.

لینک کوتاه:
https://www.iranianejahan.ir/Fa/News/1145529/

نظرات شما

ارسال دیدگاه

Protected by FormShield
مخاطبان عزیز به اطلاع می رساند: از این پس با های لایت کردن هر واژه ای در متن خبر می توانید از امکان جستجوی آن عبارت یا واژه در ویکی پدیا و نیز آرشیو این پایگاه بهره مند شوید. این امکان برای اولین بار در پایگاه های خبری - تحلیلی گروه رسانه ای آریا برای مخاطبان عزیز ارائه می شود. امیدواریم این تحول نو در جهت دانش افزایی خوانندگان مفید باشد.

ساير مطالب

قاضی‌زاده هاشمی و مشاورانش در میزگرد اقتصادی انتخابات چه گفتند؟

عشایر در تولید ملی نقش پدافند اقتصادی دارد

ویدیو/ اظهارات امیرحسین قاضی‌زاده در برنامه میزگرد اقتصادی از شبکه خبر

ایتالیا 2-1 آلبانی ؛ گام سخت مدافع عنوان قهرمانی در اروپا

«فرانسوا اولاند» هم نامزد انتخابات فرانسه شد

(تصاویر) ماجرای موشک هوا به هوای آمریکایی که شوروی آن را ربود

هدف ما ارتقا معیشت خانوار است | در دهه 90 رشد اقتصادی ما نزدیک به صفر بود | باید بازار اقتصادی 80میلیونی را به یک بازار 700میلیونی ارتقا دهیم

کاندیداهای انتخابات ریاست جمهوری در روز ششم تبلیغات تلویزیونی چه گفتند؟

اریکسن بدترین روز زندگی‌اش را فراموش می‌کند

سفیر ایران در عراق: ملت فلسطین مصداق بارز مظلوم مقتدر هستند

هدف ما ارتقا معیشت خانوار است | متاسفانه در دهه 90 رشد اقتصادی ما نزدیک به صفر بود

توضیح محسن رضایی درباره اجماع کاندیداها

زاکانی: سفره‌ها کوچک شده؛ فشار اقتصادی بر دوش مردم است

افشاگری مهم قالیباف علیه جلیلی

قاضی‌زاده هاشمی: هدف ما ارتقاء معیشت خانوار است

پورمحمدی: مردم به قول دادن ما بی‌اعتماد شده‌اند

سریع‌ترین گل تاریخ جام ملت‌های اروپا به ثمر رسید (فیلم)

سریع‌ترین گل تاریخ جام ملت‌های اروپا به ثمر رسید؛ آلبانی با گلی در ثانیه 22 ایتالیا را شوکه کرد (فیلم)

سریع‌ترین گل تاریخ جام ملت‌های اروپا؛ آلبانی در ثانیه 22 ایتالیا را شوکه کرد (فیلم)

ممنوعیت واردات خودروهای ساخت قبل از 2005 در افغانستان

صهیونیست‌ها شماری منزل مسکونی در رفح را به آتش‌ کشیدند

معاون بایدن : پیشنهادات جدید روسیه مستلزم تسلیم شدن کی یف است

آلمان: صلح در اوکراین بدون مشارکت روسیه ممکن نیست

سفیر ایران در عراق: ملت فلسطین مصداق مقتدر مظلوم هستند

فیلم/قاضی‌زاده هاشمی: ذره ذره ارز ترجیحی باید حذف شود

انتقاد قاضی‌زاده هاشمی از وضع حقوق کارمندان و کارگران

روایت پورمحمدی از حضور یک پیرزن‌ روستایی و دختر 7 ساله فوت کرده در پرونده پولشویی میلیاردی| دلیل ناکامی‌های پی در پی ما چیست؟

قاضی‌زاده هاشمی: رشد پایین اقتصادی به دلیل کاهش میزان سرمایه‌گذاری است

پورمحمدی: شکل برنامه هفتم داد می‌زند که نمی شود آن را درست اجرا کرد

حاشیه و متن انتخابات ریاست جمهوری چهاردهم 27 خرداد

قاضی‌زاده هاشمی: حقوق کارمندان و کارگران به وسط ماه هم نمی‌رسد + فیلم

صد‌ها هزار فرانسوی علیه جریان راست افراطی تظاهرات کردند

«فرانسوا اولاند» هم نامزد انتخابات زودهنگام فرانسه شد

اردوغان: بایدن ثابت کند طرح آتش‌بس غزه برای بهره‌برداری انتخاباتی نبوده است

شفیعی کدکنی: روسیه برای نابودی زبان فارسی در آسیای‌میانه می‌جنگد

باید از مداخله اشخاص در امور بانکی جلوگیری کنیم

قاضی‌زاده هاشمی: حقوق کارمندان و کارگران به وسط ماه هم نمی‌رسد

متاسفانه فقط 30 تا 35 درصد برنامه‌ها اجرا شده است/ فراتر از مسائل اقتصادی، مهم‌ترین مساله اعتماد است

قاضی‌زاده: مهار تورم، ایجاد اشتغال و ریشه کنی فقر 3 اولویت اقتصادی دولت مردم و خانواده است

خوشبینانه رشد اقتصادی حدود 2.5 درصد بوده، براورد 8 درصد از کجا آمده است؟ + ویدئو

ببینید | حقوق کارگران و کارمندان بعضا به وسط‌ ماه نمی‌رسد

افشاگری مهم قالیباف علیه طرح نفتی جلیلی؟/ اعتراف قالیباف به ضربه سهمگین تحریم ها به کشور

قاضی‌زاده هاشمی: برای رفع ناترازی بانک‌ها باید از مداخلات اشخاص غیرمسئول جلوگیری کرد

مهار تورم، ایجاد اشتغال و ریشه کنی فقر 3 اولویت اقتصادی دولت مردم و خانواده است

قاضی‌زاده: هدف ما ارتقا معیشت خانوار است

اعلام مواضع اقتصادی کاندیداهای چهاردهمین دوره انتخابات/وعده قاضی‌زاده درباره حقوق چیست؟

محسن رضایی: پیام اجماع، اداره کشور توسط مردم است

فیلم/ روایت قاضی‌زاده هاشمی از مشکلات اقتصادی و معیشتی مردم

مهار تورم، ایجاد اشتغال و ریشه کنی فقر 3 اولویت اقتصادی دولتم است/ حقوق کارمندان و کارگران به وسط ماه هم نمی‌رسد

این عادت‌های عجیب ژاپنی‌ مردم جهان را شوکه کرد!