بزرگنمايي:

ایرانیان جهان - هم میهن / متن پیش رو در هم میهن منتشر شده و انتشارش در آخرین خبر به معنای تاییدش نیست
100 هزار میلیارد تومان سرمایه در بخش مسکن از دست رفت
علی ایوبی| حجم سرمایه‌گذاری در بخش مسکن 100هزار میلیارد تومان کاهش پیدا کرده است. در سال 1390 میزان سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان 256هزار میلیارد تومان برآورد می‌شد، درحالی‌که عدد سرمایه‌گذاری در این بخش طی سال 1400 به 150هزار میلیارد تومان رسیده است.
این افت سرمایه‌گذاری در یکی از مهم‌ترین زیربخش‌های اقتصادی را وقتی در کنار آمار خرید مسکن ایرانیان در ترکیه قرار دهیم، معنای دقیق‌تری از چگونگی سرمایه‌گذاری در این بخش به‌دست خواهیم آورد. براساس برآوردی که مرکز پژوهش‌های مجلس داشته؛ ایرانیان هر ماه 600 واحد مسکونی در ترکیه خریداری می‌کنند. این در حالی‌ست که ترکیه از نظر مراکز معتبر رتبه‌بندی ریسک، دارای ریسک سیاسی- اقتصادی بسیار بالایی است. بنابراین با توجه به این شرایط میزان نااطمینانی به سرمایه‌گذاری در کشور و بسترهای نامناسب برای حضور سرمایه‌گذاران آشکارتر می‌شود.
وقتی این را هم در نظر بگیریم که دولت مجدانه درصدد تصویب مالیات عایدی بر سرمایه است، می‌توانیم پیش‌بینی کنیم که حجم سرمایه‌گذاری‌ای که تاکنون داشته‌ایم تا چه اندازه ممکن است افت کند و فرار سرمایه از کشور چقدر می‌تواند افزایش یابد.
در 10سال مورد بررسی دهه 90 خروج سرمایه به‌طور متوسط در هر سال 10میلیارد دلار بوده است. حالا با وضع مالیات‌های جدید که قطعا بر نااطمینانی سرمایه‌گذاران خواهد افزود، این ارقام می‌تواند فراتر برود.
سرمایه‌گذاری در بخش مسکن به دلایل مختلف از جمله اینکه قوانین این حوزه اغلب قابل اجرا نیست و همچنین وجود قواعد محدودکننده‌ای که دست سرمایه‌گذاران را می‌بندد؛ دچار افت شده است. در حال حاضر عمده سرمایه‌گذاری صورت‌گرفته در بخش مسکن به مناطق شمالی شهر معطوف شده که بیشتر این سرمایه‌گذاری‌ها نیز منجر به استفاده از مسکن نشده و غالب واحدهای ساخته‌شده خالی است.
این حجم ساخت‌وساز صورت گرفته در سال‌های گذشته نیز نتوانسته نیاز مسکن سالانه را برطرف کند و عدم تناسب عرضه و تقاضا باعث تحریک قیمت‌ها شده، به‌طوری‌که قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران به‌طور متوسط به عدد بی‌سابقه 46میلیون و 704 هزار تومان در آبان سال جاری رسیده است.
رشد قیمت مسکن علاوه بر تاثیری که از عرضه و تقاضای موجود در بازار می‌گیرد، از نرخ ارز و رشد قیمت‌های کلیدی در کشور هم متاثر می‌شود. با توجه به اینکه رشد قیمت به‌طور فزاینده‌ای در بازار ارز افزایش یافته قیمت مسکن هم متاثر از این قیمت‌ها رشد پیدا کرده است. شوک ارزی و تورمی سبب بی‌ثباتی در بازار مسکن شده است. در واقع طی یک دهه گذشته نرخ ارز حدود 33برابر افزایش یافته و نرخ مسکن تا سال 1400حدود 23 برابر شده است.
این رشد قیمت‌ها در شرایطی است که ساخت مسکن به‌شدت در کشور کاهش یافته است و از عدد 20هزار واحد مسکونی که در هر ماه از سال 1391 ساخته می‌شد، به 5/1هزار واحد مسکونی در هر ماه از سال جاری کاهش یافته است. طرح‌های دولت در بخش مسکن غیرقابل اجرا بوده و بانک‌ها نیز توان پرداخت تسهیلات مرتبط با طرح‌های دولت را ندارند. به همین دلیل طرح‌ها به‌شدت کم‌اثر است و سرمایه‌گذاری در این حوزه مدام کاهش می‌یابد. با توجه به اینکه حدود 150رشته فعالیت اقتصادی به بخش مسکن وابسته است؛ این افت سرمایه‌گذاری رکودی عمیق در سایر بخش‌های مرتبط نیز ایجاد کرده است.
بخش مسکن از آنجا مهم است که 30درصد از تشکیل سرمایه ناخالص کشور و 12درصد از اشتغال مربوط به این حوزه است. همچنین مسکن سهمی حدود 30درصدی از حجم نقدینگی و مبادلات مالی و سهمی تا 70درصد در سبد هزینه مصرفی خانوار دارد. بررسی آمارها نشان می‌دهد در سه دهه گذشته بین 20 تا 40درصد از کل سرمایه‌گذاری کشور در این حوزه انجام شده است. بازخوانی این اعداد نشان می‌دهد، رکود اتفاق‌افتاده در این حوزه تا چه اندازه می‌تواند اقتصاد کل را تحت تاثیر قرار دهد.
نیاز به داشتن سرپناه، نیازهای آینده‌نگرانه از جمله داشتن سپر تورمی، حفظ ارزش پس‌انداز که براساس تجربه‌های تاریخی شوک‌های ارزی لزوم آن احساس می‌شود، نگرانی از آینده فرزندان، داشتن محلی برای رفع نیازهای تفریحی، سلامتی و... تعدادی از دلایل اهمیت‌بخش مسکن است.
اما دولت عموما به تامین سرپناه برای اقشار ضعیف و کم‌برخوردار معطوف بوده، به همین دلیل از سایر ضرورت‌های این حوزه و لزوم سرمایه‌گذاری در بخش‌های دیگر غافل مانده است. هرچند در بخش تامین مسکن برای اقشار ضعیف هم برنامه‌ها یا مانند مسکن مهر با تبعات بسیار پیش رفته یا مانند نهضت ملی مسکن اصلا پیش نرفته است.
در یک دهه گذشته فقط طی سه سال یعنی سال‌های 1393، 1399 و 1400 رشد کل سرمایه‌گذاری در اقتصاد ایران مثبت بوده است. در همین یک دهه سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان فقط در دو سال یعنی سال‌های 1393 و 1399 مثبت بوده و میانگین نرخ رشد سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان منفی 2/5درصد بوده است. این‌در‌حالی‌ست که نقدینگی رشد قابل ملاحظه‌ای داشته اما این نقدینگی وارد بخش سرمایه‌گذاری ساختمان نشده است.
میانگین ماهانه ساخت مسکن در تهران هم در این یک‌دهه کاهشی بوده است و بخش خصوصی نسبت به تولید مسکن به‌خصوص در داخل بافت شهری متناسب با نیاز سرمایه‌گذاری نداشته است. طرح‌های کم‌اثر دولت در بخش مسکن نیز معطوف به خارج از بافت کلان‌شهرها و شهرهای بزرگ بوده و عمدتا انگیزه‌ای برای بخش خصوصی به‌جهت مشارکت فراهم نکرده است.
حجم سرمایه‌گذاری در بخش مسکن 100هزار میلیارد تومان کاهش پیدا کرده است. در سال 1390 میزان سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان 256هزار میلیارد تومان برآورد می‌شد، درحالی‌که عدد سرمایه‌گذاری در این بخش طی سال 1400 به 150هزار میلیارد تومان رسیده است.
این افت سرمایه‌گذاری در یکی از مهم‌ترین زیربخش‌های اقتصادی را وقتی در کنار آمار خرید مسکن ایرانیان در ترکیه قرار دهیم، معنای دقیق‌تری از چگونگی سرمایه‌گذاری در این بخش به‌دست خواهیم آورد. براساس برآوردی که مرکز پژوهش‌های مجلس داشته؛ ایرانیان هر ماه 600 واحد مسکونی در ترکیه خریداری می‌کنند. این در حالی‌ست که ترکیه از نظر مراکز معتبر رتبه‌بندی ریسک، دارای ریسک سیاسی- اقتصادی بسیار بالایی است. بنابراین با توجه به این شرایط میزان نااطمینانی به سرمایه‌گذاری در کشور و بسترهای نامناسب برای حضور سرمایه‌گذاران آشکارتر می‌شود.
وقتی این را هم در نظر بگیریم که دولت مجدانه درصدد تصویب مالیات عایدی بر سرمایه است، می‌توانیم پیش‌بینی کنیم که حجم سرمایه‌گذاری‌ای که تاکنون داشته‌ایم تا چه اندازه ممکن است افت کند و فرار سرمایه از کشور چقدر می‌تواند افزایش یابد.
در 10سال مورد بررسی دهه 90 خروج سرمایه به‌طور متوسط در هر سال 10میلیارد دلار بوده است. حالا با وضع مالیات‌های جدید که قطعا بر نااطمینانی سرمایه‌گذاران خواهد افزود، این ارقام می‌تواند فراتر برود.
سرمایه‌گذاری در بخش مسکن به دلایل مختلف از جمله اینکه قوانین این حوزه اغلب قابل اجرا نیست و همچنین وجود قواعد محدودکننده‌ای که دست سرمایه‌گذاران را می‌بندد؛ دچار افت شده است. در حال حاضر عمده سرمایه‌گذاری صورت‌گرفته در بخش مسکن به مناطق شمالی شهر معطوف شده که بیشتر این سرمایه‌گذاری‌ها نیز منجر به استفاده از مسکن نشده و غالب واحدهای ساخته‌شده خالی است.
این حجم ساخت‌وساز صورت گرفته در سال‌های گذشته نیز نتوانسته نیاز مسکن سالانه را برطرف کند و عدم تناسب عرضه و تقاضا باعث تحریک قیمت‌ها شده، به‌طوری‌که قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران به‌طور متوسط به عدد بی‌سابقه 46میلیون و 704 هزار تومان در آبان سال جاری رسیده است.
رشد قیمت مسکن علاوه بر تاثیری که از عرضه و تقاضای موجود در بازار می‌گیرد، از نرخ ارز و رشد قیمت‌های کلیدی در کشور هم متاثر می‌شود. با توجه به اینکه رشد قیمت به‌طور فزاینده‌ای در بازار ارز افزایش یافته قیمت مسکن هم متاثر از این قیمت‌ها رشد پیدا کرده است. شوک ارزی و تورمی سبب بی‌ثباتی در بازار مسکن شده است. در واقع طی یک دهه گذشته نرخ ارز حدود 33برابر افزایش یافته و نرخ مسکن تا سال 1400حدود 23 برابر شده است.
این رشد قیمت‌ها در شرایطی است که ساخت مسکن به‌شدت در کشور کاهش یافته است و از عدد 20هزار واحد مسکونی که در هر ماه از سال 1391 ساخته می‌شد، به 5/1هزار واحد مسکونی در هر ماه از سال جاری کاهش یافته است. طرح‌های دولت در بخش مسکن غیرقابل اجرا بوده و بانک‌ها نیز توان پرداخت تسهیلات مرتبط با طرح‌های دولت را ندارند. به همین دلیل طرح‌ها به‌شدت کم‌اثر است و سرمایه‌گذاری در این حوزه مدام کاهش می‌یابد. با توجه به اینکه حدود 150رشته فعالیت اقتصادی به بخش مسکن وابسته است؛ این افت سرمایه‌گذاری رکودی عمیق در سایر بخش‌های مرتبط نیز ایجاد کرده است.
بخش مسکن از آنجا مهم است که 30درصد از تشکیل سرمایه ناخالص کشور و 12درصد از اشتغال مربوط به این حوزه است. همچنین مسکن سهمی حدود 30درصدی از حجم نقدینگی و مبادلات مالی و سهمی تا 70درصد در سبد هزینه مصرفی خانوار دارد. بررسی آمارها نشان می‌دهد در سه دهه گذشته بین 20 تا 40درصد از کل سرمایه‌گذاری کشور در این حوزه انجام شده است. بازخوانی این اعداد نشان می‌دهد، رکود اتفاق‌افتاده در این حوزه تا چه اندازه می‌تواند اقتصاد کل را تحت تاثیر قرار دهد.
نیاز به داشتن سرپناه، نیازهای آینده‌نگرانه از جمله داشتن سپر تورمی، حفظ ارزش پس‌انداز که براساس تجربه‌های تاریخی شوک‌های ارزی لزوم آن احساس می‌شود، نگرانی از آینده فرزندان، داشتن محلی برای رفع نیازهای تفریحی، سلامتی و... تعدادی از دلایل اهمیت‌بخش مسکن است.
اما دولت عموما به تامین سرپناه برای اقشار ضعیف و کم‌برخوردار معطوف بوده، به همین دلیل از سایر ضرورت‌های این حوزه و لزوم سرمایه‌گذاری در بخش‌های دیگر غافل مانده است. هرچند در بخش تامین مسکن برای اقشار ضعیف هم برنامه‌ها یا مانند مسکن مهر با تبعات بسیار پیش رفته یا مانند نهضت ملی مسکن اصلا پیش نرفته است.
در یک دهه گذشته فقط طی سه سال یعنی سال‌های 1393، 1399 و 1400 رشد کل سرمایه‌گذاری در اقتصاد ایران مثبت بوده است. در همین یک دهه سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان فقط در دو سال یعنی سال‌های 1393 و 1399 مثبت بوده و میانگین نرخ رشد سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان منفی 2/5درصد بوده است. این‌در‌حالی‌ست که نقدینگی رشد قابل ملاحظه‌ای داشته اما این نقدینگی وارد بخش سرمایه‌گذاری ساختمان نشده است.
میانگین ماهانه ساخت مسکن در تهران هم در این یک‌دهه کاهشی بوده است و بخش خصوصی نسبت به تولید مسکن به‌خصوص در داخل بافت شهری متناسب با نیاز سرمایه‌گذاری نداشته است. طرح‌های کم‌اثر دولت در بخش مسکن نیز معطوف به خارج از بافت کلان‌شهرها و شهرهای بزرگ بوده و عمدتا انگیزه‌ای برای بخش خصوصی به‌جهت مشارکت فراهم نکرده است.