ایرانیان جهان

آخرين مطالب

سرمقاله دنیای اقتصاد/ گسل زندگی در حومه خواندنی ها

سرمقاله دنیای اقتصاد/ گسل زندگی در حومه
  بزرگنمايي:

ایرانیان جهان - دنیای اقتصاد / « گسل زندگی در حومه » عنوان سرمقاله روزنامه دنیای اقتصاد به قلم فرید قدیری است که می‌توانید آن را در ادامه بخوانید:
دولت‌‌‌ها در بخش مسکن، همیشه به سراغ «ساده‌‌‌ترین راه برای حل مشکل بازار» رفته‌اند که البته، آن راه ساده، «بدترین راه‌حل» بوده است. این دومینوی پرهزینه و کم‌‌‌بازده، می‌تواند متوقف شود. تاریخ دو دهه سیاستگذاری مسکن در ایران نشان می‌دهد که سیاستگذار در مواجهه با «قطع دسترسی خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها به خانه ارزان» در دوره‌‌‌های جهش قیمت، کلید اتصال را در «خانه‌‌‌سازی ناگهانی روی زمین‌‌‌های ارزان» تشخیص داده است. علت هم مشخص است؛ «مالکیت دولتی زمین‌های ارزان.»
«زمین ارزان دولتی» در عمده شهرها و به‌خصوص کلان‌شهرها -که بیشترین و شدیدترین مشکل تامین مسکن خانوارها در این دسته از مناطق شهری (کلان‌شهرها) رخ می‌دهد- در «حومه» (خارج از محدوده شهر اصلی یا همان شهر مادر) پیدا می‌شود. تقریبا همه اراضی خام واقع در حومه کلان‌شهرها، در مالکیت دولت است. حومه کلان‌شهرها همان شهرهای جدید هستند که از ابتدای دهه 70 احداث شدند و ایجاد آنها در دستور کار دولت قرار گرفت.
اطراف تهران، سه شهر جدید با فاصله‌‌‌های متفاوت وجود دارد که بیشترین ساخت‌وساز مسکن‌مهر در فاصله اواخر دهه 80 تا اوایل دهه 90، در این سه نقطه شهری (در مقایسه با سایر شهرهای کشور) انجام شد.
سهم کل شهرهای جدید کشور (کمتر از 20شهر) از تیراژ مسکن‌‌‌مهر، حدود 20درصد برآورد می‌شود، در حالی که همین شهرهای جدید در مقایسه با بیش از 1300شهر موجود کشور، سهم بسیار کمی از مناطق شهری را در برمی‌گیرند. ضمن اینکه سابقه شکل‌‌‌گیری بافت جمعیتی در شهرهای جدید، به مراتب کمتر از دیگر شهرهای کشور است.
این اعداد و ارقام، به‌خوبی دوگانه «شهرهای جدید» و «خانه‌‌‌سازی شدید» در این مناطق را بازگو می‌کنند و علامت روشنی از «انتخاب بدترین راه برای حل مشکل مسکن خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها» طی دوره‌‌‌های گذشته تاکنون هستند.
طی این سال‌ها، حومه شهرهای مادر، به جای آنکه «سکونتگاه‌‌‌ پایدار و جذابی برای زندگی ساکنانش» شود، به خوابگاه‌‌‌هایی تبدیل شد که «ساکنان کلان‌شهرها از سر اجبار ناشی از تورم مسکن در شهر اصلی محل سکونت خود»، تصمیم گرفتند، به آنجا مهاجرت کنند. در این میان، مهاجرت بین استانی نیز به سمت حومه‌‌‌های خوابگاهی کلان‌شهرها در سال‌های گذشته رخ داده، اما همچنان جمعیت ساکن در این مناطق، بسیار کمتر از ظرفیت ساختمانی آن است.
کارنامه دولت‌‌‌ها مشخص می‌کند که توزیع زمین خام دولتی در حومه جدید کلان‌شهرها بین تعاونی‌های مسکن، شرکت‌های ساختمانی و پیمانکاران طرف قرارداد دولت، «مسیری نبوده که به تامین مسکن پایدار برای فاقدین مسکن» منجر شود. این مدل سیاستگذاری، گذشته از اینکه «راه اصلی» نبوده، حتی برای اجرا هم نیازمند دو پیش‌‌‌شرط بوده که آنها هم رعایت نشدند.
امروز بار دیگر، صحبت از «بارگذاری سنگین در حومه» می‌شود. قرار است بخشی از طرح «مسکن‌‌‌سازی یک‌میلیونی»، در حومه‌‌‌ شهرهای بزرگ اجرایی شود. گفته می‌شود، ظرفیتی در حدود 20درصد طرح، سهم حومه کلان‌شهرهاست. بد نیست، مسوولان بخش مسکن، قبل از شروع به کار در این مسیر و تکرار تجربه‌‌‌های ناکام گذشته، درباره «گسل زندگی در حومه» به‌عنوان واقعیت زیرپوستی طرح‌‌‌های مشابه در دولت‌‌‌های قبل، تامل کنند و سه نکته را مورد توجه قرار دهند.
اولین موضوع، «دو پیش‌‌‌شرط خانه‌‌‌سازی در حومه» است. حومه‌‌‌های جدید در اطراف کلان‌شهرها _تهران، اصفهان، مشهد و... _ به‌طور میانگین بین 30 تا 40 کیلومتر از شهر مادر فاصله دارند و تقریبا همه این مناطق، خالی از مراکز شغلی و کسب‌وکار هستند. به این ترتیب، حومه شهرها برای اینکه به مناطق جذاب سکونتی برای «زندگی پایدار و سرزنده» تبدیل شوند، باید «خدمات شهری قابل رقابت با شهر مادر» و «سیستم حمل‌ونقل سریع، ارزان و انبوه» داشته باشند. الگوی گذشته مسکن‌‌‌سازی میلیونی در کشور نشان داد، دولت‌‌‌ها با غفلت بزرگ از این دو پیش‌شرط، فقط بارگذاری مسکونی انجام دادند که نتیجه‌‌‌اش، خالی ماندن انبوه واحدهای مسکونی ساخته‌‌‌شده برای چند سال بود. هرچند در سال‌های اخیر، جهش قیمت در شهرهای بزرگ تاحدودی باعث حرکت جمعیت به حومه‌‌‌ها شد، اما این مهاجرت، موقتی است. تجربه خارجی «حومه‌‌‌نشینی»، اثر خدمات‌‌‌شهری بر جاذبه سکونتی مناطق پیرامونی شهرهای بزرگ را تایید می‌کند. طی یک‌سال گذشته، حومه‌‌‌ پاریس و لندن مملو از جمعیتی شد که تا پیش از کرونا، ساکن مرکز بودند، اما به‌واسطه تغییر سبک زندگی در عصر پاندمی، به بیرون پایتخت‌‌‌ها کوچ کردند. جالب آنکه ساکنان حومه پایتخت‌‌‌های مدرن جهان از طبقه مرفه جامعه هستند که حومه سبز را به مرکز شلوغ ترجیح دادند.
موضوع دوم، چگونگی تحقق این دو پیش‌‌‌شرط است. سیاستگذار مسکن در سال‌های گذشته، سرگرم حاشیه و از متن غافل بود. دولت‌‌‌ها می‌توانستند، بدون آنکه نقش مسکن‌‌‌ساز بزرگ را بازی کنند، نسبت به «تامین امکانات و خدمات شهری موردنیاز شهرهای جدید» اقدام کنند تا بعد از آن، سرمایه‌گذاران ساختمانی و همچنین تقاضای مسکن، خود به خود وارد این مناطق شود؛ اما کاری که از طرف دولت طی این سال‌ها صورت گرفت، وارونه بود. زمین‌‌‌های دولتی در اختیار پیمانکاران طرف قرارداد دولت قرار گرفت تا فقط زیر بار ساختمان‌‌‌های مسکونی برود؛ بدون آنکه روال طبیعی «تامین سرانه خدمات شهری از طریق سرمایه‌گذاری بخش خصوصی به صورت متعارف» طی شود. اکنون گفته می‌شود، تامین خدمات مطلوب و موردنیاز زندگی پایدار در حومه، به ازای ساخت هر واحد مسکونی جدید روی زمین‌‌‌های خام –اراضی فاقد خدمات زیربنایی سه‌گانه و خدمات روبنایی شهری- چیزی حدود 200میلیون تومان است. این رقم در تیراژ چند صدهزار واحد مسکونی، اعتباری لازم دارد که دولت با توجه به کسری شدید بودجه و تنگنای مالی، نمی‌تواند به شکل مستقیم آن را تامین کند. برای این منظور، باز باید به تجربه جهانی «نحوه بهره‌‌‌برداری از ارزشمندترین دارایی دولت» رجوع کرد. حومه شهرها در قالب این الگو از محل منابع مالی حاصل از «اجاره بلندمدت اراضی به بخش خصوصی»، توسعه پیدا می‌کند. فروش زمین‌‌‌های دولتی به اشخاص (الگوی غلط و رایج در ایران)، به جای آنکه باعث سرمایه‌گذاری و آبادانی شود، مسیر دلال‌‌‌بازی را تعریض می‌کند و در بهترین حالت، اگر زمین‌‌‌ها به مراکز خدماتی تبدیل شوند، ارزش افزوده اراضی که می‌تواند اهرم مالی جدیدی برای توسعه شهر شود، نصیب گروهی خاص می‌شود. موضوع آخر، تشخیص اولویت مکانی برای عرضه مسکن است. هسته فرسوده شهرهای بزرگ، طی دو دهه اخیر، به حومه بدون خدمات باخته است؛ علت این باخت نیز سیاستگذاری غلط بوده که از یک‌‌‌سو، مناطق مستعد درون شهرها را از نوسازی و توسعه شهری محروم کرد و از سوی دیگر، حومه را آن‌طور که باید برای جذب جمعیت متقاضی مسکن آماده‌‌‌سازی نکرد.
هزینه ساخت و تامین مسکن در بافت‌‌‌های فرسوده درون کلان‌شهرها، اگر کمتر از حومه نباشد، حتما بیشتر نیست. اما دولت تصور می‌کند برای ساخت مسکن ارزان، باید سراغ زمین ارزان حومه برود. زمین‌‌‌های حومه به دلیل نداشتن خدمات زیربنایی و روبنایی، قیمت پایین‌‌‌تری دارند، اما بهای واقعی ساخت مسکن، توام با تامین خدمات سکونتی در حومه، آن هم به شیوه دولتی‌‌‌سازی (مداخله دولت) چند برابر ساخت‌وساز طبیعی در بافت فرسوده خواهد بود. کاری که دولت برای رونق‌‌‌بخشی به سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در بافت‌‌‌های فرسوده باید انجام دهد، شامل «تسهیل فرآیند حقوقی مربوط به اسناد مالکیت خانه‌‌‌های کلنگی در این مناطق»، «تشویق سازنده‌‌‌ها به حضور در این مناطق با اهرم پروانه ساختمانی» و «اولویت تخصیص تسهیلات» است. بخشی از مالکان در بافت فرسوده، حاضر به تخریب و نوسازی هستند، اما نامشخص بودن سند زمین این املاک و برخوردهای سخت‌‌‌گیرانه با این نوع زمین‌‌‌ها توسط شهرداری‌‌‌ها و دستگاه‌‌‌های دولتی برای صدور مجوز ساختمانی، مسیر نوسازی را مسدود کرده است. حل این مشکل، همان راه‌حل اصلی است که دولت باید خود را متعهد به انجام آن بداند. عوارض و هزینه صدور پروانه ساختمانی نیز اهرم مناسبی برای تشویق سازنده‌‌‌ها به حضور در این مناطق است. ایجاد اختلاف در هزینه صدور پروانه بین مناطق فرسوده و مستعد برای ساخت با مناطق اشباع‌شده از ساختمان مسکونی در شهرها، می‌تواند باعث حرکت سرمایه‌‌‌ها به دسته اول مناطق شود. رئیس‌جمهور اخیرا در یک اظهارنظر درباره بخش مسکن، از لزوم آسیب‌‌‌شناسی طرح‌‌‌های گذشته تولید انبوه مسکن برای اجرای بهتر طرح مدنظرشان گفتند. تجدیدنظر در چگونگی بارگذاری جدید در حومه و همچنین اولویت قائل شدن برای بافت‌‌‌های فرسوده، می‌تواند پاسخی باشد به تاکید رئیس دولت برای «پرهیز از تکرار خطای سیاستی در بخش مسکن.»

لینک کوتاه:
https://www.iranianejahan.ir/Fa/News/280086/

نظرات شما

ارسال دیدگاه

Protected by FormShield
مخاطبان عزیز به اطلاع می رساند: از این پس با های لایت کردن هر واژه ای در متن خبر می توانید از امکان جستجوی آن عبارت یا واژه در ویکی پدیا و نیز آرشیو این پایگاه بهره مند شوید. این امکان برای اولین بار در پایگاه های خبری - تحلیلی گروه رسانه ای آریا برای مخاطبان عزیز ارائه می شود. امیدواریم این تحول نو در جهت دانش افزایی خوانندگان مفید باشد.

ساير مطالب

تور بازدید دانشجویان از موسسه عالی پژوهش تامین اجتماعی برگزار می شود

مشاور وزیر تعاون، کار و رفاه اجتماعی در امور بانوان و خانواده از شرکت کروز بازدید کرد

رئیس مرکز روابط عمومی و اطلاع رسانی: وزارت تعاون کار و رفاه اجتماعی رتبه نخست شفافیت و خدمات الکترونیک را به دست آورد

عملکرد سه ماهه مرکز فناوری اطلاعات، ارتباطات و تحول اداری تشریح شد: راه اندازی فاز اول سامانه «داشبوردهای مدیریتی »/ راه اندازی فاز سوم «سامانه جامع هوشمند تعاون» برای تسریع صدور مجوز تشکیل تعاونی

برنامه‌های اجرایی رویداد «ساری 2022» اعلام شد

آبشار هفت قلوی پلیه ثبت ملی می‌شود

توسعه گردشگر‌ی کشاورز‌ی و بوم‌گردی البرز در اولویت قرار دارد

سرمقاله ایران/ مدیریت خشکسالی و راهکارها

آیا پوتین ماشه را به سمت اوکراین می‌چکاند؟

سرمقاله خراسان/ شرط موفقیت در خصوصی سازی بزرگ

سرمقاله کیهان/ روز دانشجو از 16 آذر 32 تا 16 آذر 1400

سرمقاله وطن امروز/ اقرار بزرگ بلینکن

سقوط هلی‌کوپتر نظامی در پاکستان

مخالفت تل‌آویو با ایده حماس برای تبادل اسرا

راه اندازی شبکه رصد فضایی «دریاچه سریز» تاجیکستان توسط چین

وزیر خارجه قطر: روابطمان با ترکیه شراکتی استراتژیک است

واکنش شورای حقوق بشر سازمان ملل و اتحادیه اروپا به حکم حبس سوچی

رئیس‌جمهور اوکراین: ارتش ما قادر به مقابله با حمله نظامی روسیه است

استعفای نماینده جمهوری‌خواه کنگره برای پیوستن به تیم رسانه‌ای ترامپ

محدود کردن اخوان المسلمین، باج ترکیه برای عادی سازی روابط با مصر

ترامپ چطور یک تنه کرونا را در میان کارکنان و همراهانش منتشر کرد؟

کابینه جدید آلمان معرفی شد

آمریکا المپیک چین را تحریم دیپلماتیک کرد

ثبات قیمت دلار در کانال 27 هزار تومان؛ صعود محتاطانه قیمت طلا

گزارش اتاق بازرگانی از مهم‌ترین چالش‌های بین بخش خصوصی و دولت

سود در کدام بازار است؟

دلار 31 هزار تومانی با سیگنال ارزی رییسی به بازار

بررسی One UI 4 ؛ با جدیدترین تغییرات رابط کاربری سامسونگ آشنا شوید

زمان اجاره فرکانس رایتل توسط همراه اول و ایرانسل سال آینده خاتمه می‌یابد

دادستانی کل کشور: دولت روحانی دل به فیلترینگ نمی‌داد

9 مخترعی که قربانی اختراعشان شدند

گوشی ردمی 10 مدل 2022 گواهی FCC را دریافت کرد؛ دوربین اصلی 50 مگاپیکسلی و نمایشگر 90 هرتزی

یکی از اجداد ناشناخته انسان مانند خرس روی پاهای عقب خود راه می‌رفت

eBay به اشتباه حساب برخی کاربران را مسدود کرد

علم آموزی باید توام با مسئولیت پذیری باشد

رابطه استخدامی نوآوری را کور میکند

قدردانی وزیر ارشاد از زاکانی به خاطر همراهی شهرداری در برنامه‌های هفته کتاب

پرندگان مهاجر دریاچه چیتگر

مخالفت پلیس با برگزاری نمایشگاه پر مخاطب در نمایشگاه بین‌المللی تهران

مدیرکل تعاون، کار و رفاه اجتماعی سیستان و بلوچستان: صیانت از نیروی کار در سیستان و بلوچستان راهبرد جدی و در اولویت است

بانک اطلاعاتی مشاغل خرد البرز تکمیل می‌شود

معاون سازمان آموزش فنی و حرفه‌ای در البرز : تحقق سیاست‌های فنی حرفه ای با همکاری بخش دولتی و خصوصی میسر است

سرمقاله خراسان/ سیاه و سپید دگردیسی بودجه ریزی

سرمقاله کیهان/ توپ توی زمین آمریکاست

سرمقاله فرهیختگان/ این مذاکرات پیوست رسانه‌ای می‌خواهد

سرمقاله شرق/ چگونه می‌اندیشیم؟

سرمقاله اعتماد/ چماقِ چربِ تعلیق فوتبال

سرمقاله ایران/ تقویت نظام انرژی کشور با قرارداد سه جانبه «سوآپ گاز»

سرمقاله دنیای اقتصاد/ تورم و بازار سرمایه

سرمقاله رسالت/ مردم‌داری انقلابی